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棚改收紧 三四线楼市繁华落幕

2019-02-19 14:59
来源: 新金融观察报

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  棚户区改造,简称“棚改”,是指为改善年代久远、宜居度低的老旧房屋居民生活场景而进行的房屋改造工程。自2005年棚改实施以来,按照安置模式可划分为两个阶段:第一阶段为2005-2014年,安置模式以实物安置为主;第二阶段为2015年至今,安置模式重心逐渐转向货币化。而棚改货币化,架起了商品房去库存和基础货币投放之间的桥梁。

  棚改货币化如何运行?首先,央行通过PSL(抵押补充贷款)把钱给到政策性银行,政策性银行把钱下到地方,随后地方政府再把钱交到棚改居民手里,等他们完成购房,开发商就有更多的回款去拿地,为地方政府提供充足的财政收入去偿还政策性银行的棚改贷款,从而在整体上形成一个闭环。

  棚改货币化的好处显而易见。首先,困扰三四线城市的房地产库存问题得到了有效解决;其次,借助棚改东风,开发商的高周转在三四线城市如鱼得水,销售带来的投资需求对经济产生较强支撑;再次,地方政府有了更多的土地出让金及房屋税收,财政压力得以降低;最后,百姓居住条件得到改善,民生得以充分惠及。

  然而,2018年6月底的一声惊雷,让棚改进程突生变数——国开行要全面收紧棚改贷款,新增棚改项目的审查权限将由分行上移至总行。10月起,棚改政策继续微调,国务院常务会议提出商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。此后,住建部要求严格控制棚改的范围和标准,比如严禁将政策覆盖到一般建制镇。

  事实上,住建部早在发布《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》时便明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,采取新建安置房的方式。对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

  这些连续动作的背后,是三四线楼市的畸形狂欢。特别是2018年年初以来过快的PSL发放,助推了三四线城市房价的快速上涨,违背了库存健康去化的初衷。

  梳理棚改数据可发现,2017年多省份上调货币化安置比例目标,拉动全国货币化安置比例至60%,可消化商品房库存面积3.1亿平方米,占商品房销售面积的28%。出于加快城镇化的考量,过去三年投放在三四线城市的棚改货币在2万亿元以上,当地居民获得货币补偿后,客观上助推了本地及周边城市房价上涨。

  在公众印象中,全国楼市最危险的区域是一二线城市。实际上,最近两年来一二线城市在调控趋严后房屋销量下降,缺乏人口、经济等基本面支撑的三四线城市反而受益于棚改货币化持续火爆。据不完全统计,目前已有扬州、唐山、常州等20个三四线城市房价破万。在一些区域,县城房价甚至超过省会城市。2017年6月,三线城市新房价格同比涨幅近五年首超一二线城市。2019-02-19,国家统计局发布的70个大中城市房价变动情况显示,4个一线城市新房价格,2018年1月至12月平均同比上涨仅0.5%,而二三线城市的这一数据仍达到7.6%和7.8%。

  经历此轮超过40个月的去库存周期,许多三四线城市的房屋去化月数已达相对低位。可以说,棚改彻底激活了三四线楼市,随着房价上涨地价抬升,地方政府也有了还贷能力,就此完成从定向放水到房价大涨的循环。然而,房价涨幅越大,市场风险就越大。

  2018年,随着去杠杆逐渐代替去库存成为焦点,国家层面对棚改货币化的表述明显弱化,如政府工作报告指出2018年棚改开工580万套,低于2016年和2017年目标。从去年地方两会情况来看,多省份棚改新开工目标较2017年有所降低,如海南、江西、陕西、甘肃等省份未来三年棚改规模不及过去一年,山东甚至已取消棚改货币化安置奖励。

  在公众印象中,全国楼市最危险的区域是一二线城市。实际上,最近两年来一二线城市在调控趋严后房屋销量下降,缺乏人口、经济等基本面支撑的三四线城市反而受益于棚改货币化持续火爆。

  应该看到的是,2018年下半年以来,部分三四线城市房价见顶,棚改货币化降温是重要因素。一些项目房价地价差已很难满足盈利要求,拿地之后可能遭遇房价下调的情况,甚至导致亏损。此类预期不断增强的背景下,尽管住建部仍然鼓励商品住房存量大、市场房源充足的市县,可继续稳妥有序推进棚改货币化安置,但很多房企已经意识到三四线楼市后继乏力,并提前重返一线城市。

  棚改货币化进程悄然发生的变化,正在提醒房企战略布局的重心应从三四线城市适度调整到“经济实力”“公共资源与产业资源”“人口与需求”等指标均好的“三好城市”。有知名评论员直白地表示,受棚改政策收紧影响,预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中,棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响,并且主要发生在三四线城市。

  在2019年的棚改计划中,政府购买服务模式将被取消,而是要求以发行地方政府债券(棚改专项债)为主进行融资。从政策动机来看,叫停政府购买棚改服务主要是为了防范隐性债务风险。

  整体而言,棚改新三年计划还将继续推进,但规模和推进力度可能会较之前有所缩小。在因城施策的大环境下,棚改货币化安置作为库存调节的有效工具仍将在库存相对高企、能级相对较低的城市继续发挥余热。

(文章来源:新金融观察报)

(责任编辑:DF207)

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